分譲マンション投資 投資用 自住用を使いわけろ！ 娘のためにその15

こんちは、チャンツーです。

九州は桜がそろそろ満開になりそうです。

春はいいですね。

畑が元気ですし。

外遊びも楽しくなってきましたね😉

冬は、どうしても家の中で遊んでいましたが、娘と公園でご飯を食べるのが楽しみです。

さて、今回は分譲マンション投資についてです。

まず、融資はどうなのでしょうか。

ここを見ているあなたは、おそらく投資用に分譲マンション購入を考えているのではないでしょうか。

それならば、ローンはまず降りないと思ってもらっていいです。

なぜなら、事業として分譲マンション一室というのは、収入が0かあるか。あっても微々たるものだからです。

そんな不安定な会社にお金を貸してくれると思いますか？

あなたが銀行員なら貸さないでしょう。

ところが、これが自分で住む、自住用なら話は別です。

事業ではなく、マイホームなのですから、銀行は安い金利で貸してくれます。

じゃあ、マイホーム用で買って、すぐに貸せばいいと思うあなたは勘がいいです。

しかし、そう甘い話はありません。

自住用でローンを組んだら、最低5年は住まないとペナルティが課されます。

契約違反ってやつですね。

5年未満でも賃貸に出すことはできますが、色々と制限があります。

じゃあ、5年待って貸せば？？それでは、機会損失が大きすぎます。2000万程かけて、5年間利回りが0なのですから、それなら銀行に預けていたほうがマシですよね。

じゃあどうするか！？

投資用の中古マンションを買うのです。

投資用というのは、居住者と別にオーナーがいて、オーナーが賃貸収入得ているマンションのことです。

簡単に言うならオーナーが貸すために、持っているのか、住むためにもっているのかって話です。

もし、借主さんが退去したら？？自住用、投資用どちらにでもできますよね。

ここがポイントです。

投資用でも退去すれば、自住用として売れるんです。

世間では、投資用よりも自住用の方が相場が高いと言われています。

なぜなら、投資用は、ある程度の利回りがないと売れないからです。

家賃5万円の投資用マンションを2000万で売りに出すとすれば、

年間家賃収入60➗2000で

表面利回りは、3パーセントです。

誰がこんな儲からないマンション買いますか笑

だから売主は、そのマンションのグレードや土地、周りの投資用マンションの売値、利回り相場考慮してから売値を決めるのです。

近くの売りに出てる、同じような間取り、築年数、構造のマンションを見て、利回りが8%で売りに出されているのならば、

自分のマンションは5万で貸してるので、

60➗売値＝8%を最低ラインに定めます。

ということは、およそ800万で売るということです。

だから、このマンションは投資用としては、高くとも800万ぐらいでは売れるかなということです。

覚えてますか？

世間では、投資用よりも自住用の方が相場が高いと言われています。

この800万の投資用マンションを買って、退去するまで賃貸経営して、

退去したら自住用マンションとして売る。

これが戦略となります。

ただし、そのマンションのエリアが、賃貸が人気のエリアで、自住用に適さないエリアではダメです。買い手がみつかりません。

そして、同じエリアで、同じ様な条件のマンションで、自住用として売りに出されているマンションの相場が、800万よりも高いことが大前提ですよね。

この、相場はトウキョウカンテイてとこで、不動産業者は確認できるみたいですね。

もし、自住用のマンションの相場が1000万ならば、買って退去されるまでの家賃と、差額の200万の儲けになりますよね。

こうやってエリアが良ければ、出口を明確にした状態で、購入を決めれるわけです。

賃貸にしてよし、自住用として売るのもよし。

分譲マンション経営はデメリットが良く言われますが、

こういう出口を見据えた戦略を知っていれば、安心ですよね。

では、
最後までありがと。

チャンツー