ビットコインの今後を分析 娘のためにその10
さ、今日は私が住む県の不動産業界のドンとミーティングしてきます。
とは言っても、お金払ってコンサル受けるだけですが笑
皆さん、これを無駄金と思うかどうかは、かなり重要なポイントです。
私は、後輩と飲みに行って見え張って奢るより、こういうことにお金を使うことをお勧めします。
なぜなら、後輩に見栄で奢るのは、ただの浪費だからです。
しかし、業界の有力者と顔を作るのは、完全な投資だからです。
今日、私は彼に1時間1万円払って話をして聞きます。
これで顔を覚えてもらい情報をもらい、収益物件を手に入れられるならば万々歳ですよね。
インターネットでは、都合のいい物件はまずでてきません。
少し無理してでも、有力者とコネクションを持つべきです。
さて、ビットコインですが、大口は未だに買いを進めています。
おそらく、83万ラインを超えたら高騰します。
楽天の、仮想通貨業界参入や、ナスダックの先物取扱の噂などプラスな情報が多いですね。
そして、ETF承認も控えていますし、上がらないはずがありません。
しかし、なにより季節的要因が大きいです。
株式市場でも季節的要因はあるみたいですが、そのことを、アノマリーといいます。
米国株式市場では、原因は分からないが、5月から10月には毎年株価が上がると言われています。
これは仮想通貨市場でも同じことがあるようで、それが9月から12月なんですね？
何か材料があったりするのも良いですが、こういう根拠のないものが強かったりします。
あと、今入った情報なんですが、エミネムが歌詞の中でビットコインについて触れたことも、今の高騰の原因になっているみたいです笑
嘘だろと思うかもしれませんが、予測のつかないこの市場、おもろいすね。
それでは読んでくれてありがと
チャンツー
不動産投資失敗する人の理由
こんちは。チャンツーです。
台風が近づいてますね。アメリカでは、この台風が今シーズン最強のエネルギーをもったものだと報じられていますが、心配です。
あと、ビットコインも上昇フローにのっかったみたいで、楽しみですね。
9月から12月は必ず上がるらしいので、年末にしっかりと利確をして税金を払い、本格的に不動産業界に参入します。
4月からは娘が幼稚園に通い始めるので、勝負が始まります。
しっかりと動くためには、それまでに人脈づくりです。
一人、大手不動産会社から独立して仲介業者を立ち上げた友達がいます。
その子曰く、本当に儲かる物件は水面下で取引されてるから、知り合いがいないと厳しいとのこと。
だから、物件探しはその子頼みなとこはあるんですが、まだまだ力不足らしいので…
人脈広げにセミナーや飲み会、コンサルなど有料でも参加して行こうと思います。
これらは友達と飲みに行くようなただの支出ではなく、投資だと考えます。
さて、今日は、今までと逆の話をします。
不動産投資の失敗する理由。
ただ一つ。
不動産会社から紹介された新築物件を買うことです。
なぜなら、彼らはグルだからです。
不動産投資は、3つのステップで行われます。
建築会社の建設。
不動産会社の仲介。
そして、銀行からの融資です。
これら3つのステップが全員グルだとしたら。
最新の話題でいうと、TATERUがグルの典型的な例です。
TATERUは、物件を買わせるために購入者に銀行を紹介します。
その、物件の家賃を相場より高めに設定し、利回りのいい物件だと信じこませます。
購入者は買う決心をします。
しかし、その人には残高がなく、とても融資を受けられる属性ではありません。
でも、銀行員がグルなので、預金残高を、水増しし、上司から融資の許可を受けます。
さらに、TATERUは、物件の価格を跳ねあげます。
これで建築会社の利益は確定です。
TATERUは、仲介手数料で、がっぽりです。
賃貸に出したら、家賃設定が、高めなので借りる人なんていません。
購入者は、家賃を下げます。
ローンが返せなくなります。
銀行は、待ってましたと、担保にしたその物件を差し押さえるのです。
仲介会社、建築会社、銀行は、winwinの関係で、不動産投資初心者を騙して利益を上げているのです。
嘘だと思うかもしれませんが、こうやって破産し首を吊っている人はごまんといます。
防ぐ方法は、相場を調べることです。
また、銀行の融資を鵜呑みにしないことです。
不動産投資は、事業です。
一般的に、融資は事業計画書を見て、利益を出せる見込みのある事業に銀行がお金を貸してくれます。
ただ、不動産投資に限っては、そうとも限りません。
担保にして、乗っ取れそうな、美味しい物件にも貸してくれます。
事業自体がうまくいかず、借主がローンを返せなさそうなやつを担保としてとれれば、銀行マンは上司から褒められます。
こんな、業者の裏を知っているだけでも、騙される確率は減ります。
それでは読んでくれてありがとう。
チャンツー
不動産投資 何階建てがいいの？ 娘のためにその9
こんちは、チャンツーです！
9月になりますね。
2015年から2017年と、仮想通貨は３年連続で、9月から年明けまでは上昇フローです。
なんとなくBTCビットコインを少しだけ買ってみました。
おそらくアルトコインは、後を追うように暴騰するはずなので、BTCが値上がりしてアルトが安いうちに、XPRリップルを買い増そうかなと、企て中です。
まあ、理由は不動産のためなんですけどね。
さて、肝心の不動産の話なんですが、
そこら中を見渡すと、マンションは2階建から20階建まで様々な階数のものがありますね。
さぁ、どれがいいのか分かります！？何階建がいいんでしょうか。
たしかに、小さな土地で沢山の部屋を運営するためには、高層マンションを建てることで実現ができます。
パッと考えた感じだと、限られた土地で、出来るだけ多い部屋を運営することで、収入は大きくなります。
また、空室の率を相対的に減らすための、リスクヘッジにもなりますし、部屋数を増やすことには賛成です。
しかし、修繕のことを考えると話は別です。
外壁塗装をやり直すためには、足場を組む必要があるのですが、3階になると足場がないと作業ができないらしく、足場だけバカにならないようですね。
しかも、外壁は塗装だけではなく、雨樋、排水管、防水と色々と修繕が必要です。
また、3階以上ではエレベーターが必要になりますよね。
まず、電気代、故障した際の修理費用。。
そして、水道を上階へ組み上げるためのポンプ、そしてその電気代と2階建では必要のないコストが沢山かかります。
さらには、延面積が大きくなると、消防のために、自動火災報知設備や屋内消火栓をつけなくてはいけなくなり、設置費用や３年に1回に点検を依頼しなくてはいけなくなります。
これらを見越した上で、3以上の階は考える必要があります。
コストを踏まえ、家賃で得た収入をいくら手取りとして残せるかが鍵となります。
まぁ、普通に考えて3階建にしても、2部屋ぐらいしか部屋数が増えないのであれば、絶対に2階建にした方がいいですよね？
2部屋ぐらいじゃあ、コストを上回る分の利益は出ませんよね。
ある程度、階ごとの部屋数を確保できるような大きな土地がないと3階建以上は厳しいですね。
それでは、読んでくれてありがとう。
チャンツー
不動産投資 木造 RC メリットデメリット どっちがいいの？娘のためにその8
こんちは、チャンツーです。
仮想通貨買い増しましたが、大きい値動きまでには少しかかりそうですね。
ETF再審査も控えていますが、
承諾の可能性は低いようです。
さ、不動産投資の進め方の続きを、やります。
今回は、不動産投資をする物件を買う際に、木造とRC造 （鉄筋コンクリート）の、どちらを選べば間違いないのか。
では、双方のメリットとデメリットを揚げてみます。
まず、RC造から！
メリット
・耐用年数が長い47年
・耐震性、耐久性が高い
・耐用年数が長く融資がおりやすい
・騒音に強い
・高級感がある
デメリット
・工期が長い
・建築費が高い
・固定資産税が高い
・メンテナンス費用が高い
・リフォームの融通がきかない
次に、木造
メリット
・工期が短い
・建築費が安い
・固定資産税が安い
・メンテナンス費用が安い
・基礎を含めたリフォームが可能。
デメリット
・耐用年数が短い（22年）
・耐震性、耐久性がRCに比べて劣る
・耐用年数が短いため、中古だと融資が厳しい
・騒音に弱い
こういう結果になりました。
お互いのメリットデメリットを入れ替えただけの結果ですね笑
さて、皆さんは、なぜ不動産投資をするのですか？？
間違いなく儲けたいからですよね？
儲けるためには、手元に残るお金、キャッシュフローが重要です。
だったら、間違いなく維持管理にコストのかからない木造を選びましょう！
そして、さらに中古物件がオススメです！
なぜなら、購入価格で投資が成功するかどうかは決まります。
購入した後に、家賃や維持管理費を削ることは出来ません。
しかし、家賃は必ず下落します。
買った時点の家賃設定で利回りを確保できていないのならば、間違いなく良くやることはありません。
空室リスクや思いもよらない出費に備えるためにも、そして、キャッシュフローを生み出すためにも中古で値切りまくるのが第一条件です。
そのためには、木造の中古物件が間違いありません。
木造中古は、購入価格、維持管理費用、固定資産税が安く済むだけではありません。
なんといっても、リフォームが自在であることが重要です。
なぜなら、せっかく安く買った物件でも、基礎がガタついてたり、大規模なリフォームをしないと入居付が難しいなんてこともあります。
そういった際にも、材料費が安く、どんなリフォームでもできる木造物件が強いのです。
なんなら間取りだって変えれます。
RCなら不可能ですからね。
木造の築古、これが不動産投資で成功するかキーワードで、間違いありません。
色々喋りましたが、木造築古でキャッシュフロー重視で、次から次に融資付けし、所有物件を増やして行く手法は、この紺野さんの本を見ると面白いほどに、アパートを買いたくなりますよ。
ただし、木造の中古となると必ずついて回るの
が、融資が厳しいということ。
不動産会社は必ずそう口にします。
では、融資付には、何が必要なのかは、次回お話します。
読んでくれてありがと！
チャンツー
不動産投資の進め方 融資先を探せ。娘のためにその7
こんちゃ、チャンツーです。
先日、本命は不動産投資だってお伝えしましたが、何から始めたらいいかわかんないって人、ぜひ読んでくださいね。
まず、物件を探す！
って思う人が大多数だと思いますが、違います。
まずは、自分の年収と買いたい物件をみて、どこから融資を受けられそうかっていうのを考えることが先決です。
現金じゃだめなの？って人！
これもダメです。
ローンを長く組んで買って下さい。
金利がもったいないっていう人、
これも、違います。
現金は、何かあった時のためにとっておいてください。
空室が生まれて収入がないと、自己資金から修繕費や固定資産税を払う必要がありますよね。
しかも、金利は、経費として計上できますので、不動産所得の節税にもなりますよ。
お金を借りて投資ができるのは、不動産投資ならではです。
これは株や仮想通貨だとできません。
で、話を戻すと、融資を受けられそうなとこを探すのが先決！
でないと、いい物件が見つかっても、融資が受けられそうな銀行を探しているうちに、ライバルに買われちゃいます。
よっぽど即収益が生まれそうな物件なのであれば、速攻で現金払いもありかもしれません。
まぁ、ここでは、融資を受ける前提で話をススメていきます。
ただ、不動産融資ってカボチャの馬車事件以降なかなか、難しくなっているらしいです。
プラス、2020年以降不動産業界自体下落傾向になるらしく、さらに、厳しくなるようです。
なぜなら人口減少と過剰供給による、価値の低下が伴われるからです。
それによりますます融資が難しくなります。
じゃあ何が必要か、、、
頭金です。
物件価格のおよそ2割は持っていた方がいいです。
プラス、諸経費を100万は用意しておきましょう。
例えば1500万の木造築古アパートを買いたいとします。
3DKの6住戸家賃収入は、年間280万です。
融資は、金利が少し高いですが、ノンバンクから引きます。
金利は5パーセントですが、30年ローンで引けるとします。
登録手数料、仲介料、リフォームに100万かかりました。
年間空室が、10パーセントあり、年間諸経費に15パーセントかかるとします。
この物件は、表面利回り19パーセントで、年間手取り収入が、119万も残ることとなります。
よく、ノンバンクから借金をすると信用に傷がつき、銀行から融資が受けられなくなるという人がいますが、あれは嘘です。
ノンバンクへの返済の実績と経営の実績をしっかりと、残せば関係ありません。
こうやって顔を作っておいて、少しずつ融資を受けやすい経営体質を作るのです。
また、ノンバンクは金利が高いからと毛嫌いする人が多いですが、大切なのは金利よりも返済年数です。
例えば1000万の借金をするとします。
日本政策信用公庫は、1.5パーセントで15年
ノンバンクは、5パーセントで30年
家賃収入が150万あるとします。空室率は10パーセント、諸経費に15パーセントかかるとします。
年間手取りは、
日本政策金融公庫の場合38000円
ノンバンクは、48000円
となります。
年間1万円の差はでかい。
出来るだけキャッシュフローを、残し、次の物件の頭金にすることができないと、いつまでもかつかつの状態で一棟の借金を返しつづけ、返し終わった頃には15年も経っていては、セミリタイアなんてできませんよ。
スピード感のある投資をし収益を伸ばすためには、キャッシュフローが大切です。そのためには、金利よりもローン年数を優先すべきです。
仮想通貨に投資するより 不動産投資がいい理由 娘のためにその7 不動産投資
どうもチャンツーです！
世の中には、idecoイデコ、投資信託、積立NISA、株式市場、仮想通貨、FXなど、さまざまな資産運用の形があります。
イデコや投資信託、積立NISAは、利率はそんな良くないですが、低リスク低リターンなものが多いですね。しかし、長期の運用向きで、10年15年先のために運用するには向きません。
私は、娘と思い出を残すため、そして楽しい生活をするために資産運用をしています。
退職してからのお金なんて意味はありません、40歳50歳でお金を使えるようにしなければなりません。
よって、イデコや投資信託だけでは、意味がないのです。
もちろん、リスクヘッジのために積立はしていますよ。
かたや、仮想通貨やFXは、レバレッジかけれますんで、利率がバカのように高く、短期でドカンと稼げます。かといって、ハイリスクハイリターンなので、精神的な消耗が大きいです。
ただ、みんなこれらのどれかに手を出します。なぜなら、身近で少額から始められるからです。
しかし、不動産投資はというと、なかなかみんなやりません。
なぜなら、高い買い物であり、入居者がいなくなったら、人口が減っているから、不動産会社にだまされるんじゃないかと、リスクばかりを口にして、勉強しないからです。
しかし、FXや株で儲けた人は、みんな不動産に流れると言います。
なぜなら、精神的な消耗が低くかつミドルリスクでミドルリターンだからです。
勉強して戦略をたてさえすれば、まず間違いはありません。
実は、今まで色々投資に関する記事を書いてきましたが、私の大本命は、不動産投資です。
しかし、自己資金に余裕がないので、株や仮想通貨で一発当ててやろうって気があります。
今のうちに色々な知識をインプットして、2020年以降、不動産価値が下がり始めてから、箱を手に入れたいと思います。
インプットする手段はセミナーなどありますが、とりあえず本がおススメです。
セミナーは手元には残りませんが、本は手軽にいつでも取り出して復習することができます。
ちなみに、私はセミナーを通して得るものは人脈だと考えております。
講義の後に懇親会があるものが多く積極的な参加しています。
まぁ、とりあえず、勉強していかなくちゃならないんですが、1ヶ月で20冊以上本を読んでいます。
なかでもおすすめな物を少しずつ紹介していきたいと思います。
まず一つ目はこれです。
この方は、年収がかなり低かったんですが、築古の木造アパートに的を絞って不動産を購入していきました。
普通、木造の古い物件は融資がおりません。
ただ、紺野さんは、一棟目をなんと、ノンバンクから融資を受けてフルローンで買ったんです。
ノンバンクというと、金利が高いんで普通は毛嫌いします。
ただ、融資の審査が甘いからフルローンを組めるということ。
そして、融資期間が長く設定できたことを理由にノンバンクで融資を受けました。
これにより何が起こるかというと、大きなキャッシュが手元に残るんです。
木造の築古は、価値なんてゼロに等しいし売却なんてなかなかできませんが、
キャッシュが残ることで、次々に融資を受けて所有物件を増やしていくことができるんです。
およそ15年でかなりのキャッシュフローを生み出した強者です。
読んでいてめちゃくちゃ面白いし、早くアパート買いてー！ってなりますよ笑
ぜひ買って読んでみてくださいね。
それでは、読んでくれてありがと！
チャンツー
これからの不動産投資 融資基準 厳格化 どう切り抜けるか。
どうも、チャンツーです。
最近不動産投資についてメディアがやかましいですね。
かぼちゃの馬車事件についてです。
スルガ銀行が、シェアハウス物件投資について業者と屈託し、不正に融資を行なっていたとして、しょっぴかれましたね。
あれは、ある建設会社が、投資向けシェアハウスとして販売し、入居者から集めた家賃を購入者に支払う仕組みであることをうたっていたが、
2018年1月以降、購入者への賃借料支払いを停止。
その、融資を建設会社とぐるになってやっていたのがスルガ銀行なのです。
この一連の事件をかぼちゃの馬車事件といいます。
不動産業界では、銀行と建築会社がグルになって、建築価格を跳ねあげて融資を出し、家賃は保証しますからとかいいながら、家賃を下げさせ、最終的には赤字を打ったオーナーが首を吊ったり破産するってのは良くある話なのです。
未だにこういう甘い話に騙されるんですねー。
よく、サブリース問題とかいいますけど同じですよ。
家賃保証しますから安心ってのには気をつけないといけませんよ。
で、このかぼちゃの馬車事件が、今後の不動産投資家にどう影響するかというと、
融資が厳しくなります！
なぜかというと金融庁の横槍が入るからです。
よって、年収自己資金の少ない低属性の私たちには、なかなか融資が降りなくなります！
よって、不動産投資をしたいなら、頭金を用意する必要があるということです。
ただし、これから、不動産価格は下落していくと言われています。
オリンピックあたりから景気は悪くなり、空室も増え、土地も農地改革緩和により、過剰供給状態になるらしいです。
間違いなく価格は落ちていくので、オリンピックまでには、自己資金を貯めておきましょうね！
