不動産投資の進め方 融資先を探せ。娘のためにその7

こんちゃ、チャンツーです。

先日、本命は不動産投資だってお伝えしましたが、何から始めたらいいかわかんないって人、ぜひ読んでくださいね。

まず、物件を探す！

って思う人が大多数だと思いますが、違います。

まずは、自分の年収と買いたい物件をみて、どこから融資を受けられそうかっていうのを考えることが先決です。

現金じゃだめなの？って人！

これもダメです。

ローンを長く組んで買って下さい。

金利がもったいないっていう人、

これも、違います。

現金は、何かあった時のためにとっておいてください。

空室が生まれて収入がないと、自己資金から修繕費や固定資産税を払う必要がありますよね。

しかも、金利は、経費として計上できますので、不動産所得の節税にもなりますよ。

お金を借りて投資ができるのは、不動産投資ならではです。

これは株や仮想通貨だとできません。

で、話を戻すと、融資を受けられそうなとこを探すのが先決！

でないと、いい物件が見つかっても、融資が受けられそうな銀行を探しているうちに、ライバルに買われちゃいます。

よっぽど即収益が生まれそうな物件なのであれば、速攻で現金払いもありかもしれません。

まぁ、ここでは、融資を受ける前提で話をススメていきます。

ただ、不動産融資ってカボチャの馬車事件以降なかなか、難しくなっているらしいです。

プラス、2020年以降不動産業界自体下落傾向になるらしく、さらに、厳しくなるようです。

なぜなら人口減少と過剰供給による、価値の低下が伴われるからです。

それによりますます融資が難しくなります。

じゃあ何が必要か、、、

頭金です。

物件価格のおよそ2割は持っていた方がいいです。

プラス、諸経費を100万は用意しておきましょう。

例えば1500万の木造築古アパートを買いたいとします。

3DKの6住戸家賃収入は、年間280万です。

融資は、金利が少し高いですが、ノンバンクから引きます。

金利は5パーセントですが、30年ローンで引けるとします。

登録手数料、仲介料、リフォームに100万かかりました。

年間空室が、10パーセントあり、年間諸経費に15パーセントかかるとします。

この物件は、表面利回り19パーセントで、年間手取り収入が、119万も残ることとなります。

よく、ノンバンクから借金をすると信用に傷がつき、銀行から融資が受けられなくなるという人がいますが、あれは嘘です。

ノンバンクへの返済の実績と経営の実績をしっかりと、残せば関係ありません。

こうやって顔を作っておいて、少しずつ融資を受けやすい経営体質を作るのです。

また、ノンバンクは金利が高いからと毛嫌いする人が多いですが、大切なのは金利よりも返済年数です。

例えば1000万の借金をするとします。

日本政策信用公庫は、1.5パーセントで15年

ノンバンクは、5パーセントで30年

家賃収入が150万あるとします。空室率は10パーセント、諸経費に15パーセントかかるとします。

年間手取りは、
日本政策金融公庫の場合38000円
ノンバンクは、48000円
となります。
年間1万円の差はでかい。

出来るだけキャッシュフローを、残し、次の物件の頭金にすることができないと、いつまでもかつかつの状態で一棟の借金を返しつづけ、返し終わった頃には15年も経っていては、セミリタイアなんてできませんよ。

スピード感のある投資をし収益を伸ばすためには、キャッシュフローが大切です。そのためには、金利よりもローン年数を優先すべきです。